发布时间：2024-10-16 09:28:27 来源: sp20241016
4月9日，网传广州市规划和自然资源局于4月2日发布了《关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》(以下简称《通知》)的内部文件。后广州市规划和自然资源局相关处室也向媒体记者说明了确有此文件。4月10日，羊城晚报记者从有关开发商、机构等处验证了网传的《通知》内容。《通知》显示，为加强广州的商业服务业用地，以及混合用地上建设的商业、办公及新型产业类项目管理，严格遏制将上述项目变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等类住宅建筑的行为。
《通知》通过四条意见，实际停止了对“商务公寓”的审批。其中，最为核心的内容是“广州全市范围内停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，且在编制土地出让方案时不能出现有关‘公寓’等类住宅的描述”，同时“商业建设项目的平面功能标注不得出现‘公寓’‘卧室’‘客厅’等住宅类描述；建筑应采用公共走廊、公共卫生间方式布局”“不得设置厨房等居住空间，卫生间宜集中设置”。
此次广州市规划和自然资源局发布的《通知》，从根源上禁止了新增“商务公寓”等类住宅项目，进一步消除了原有政策的模糊空间。
记者观察
出租、自住二者皆宜，商办市场分流住宅热度
据广州中原发展研究部数据，2023年，广州公寓月均成交800套左右。今年春节后，广州足球公园、越秀·天荟江湾、铂悦明珠ONE等多个商办项目在3月内有超30套的成交量。
商务公寓的缺陷主要是流通性差、税费高、日常使用的水电费成本高，另外因为功能混杂、人员混杂，容易带来居住体验的欠缺。由于税费较高，商办类项目的二手交易成本平均可达10%，而据中介经纪人介绍，目前广州的商办类项目交易，税费一般由买方独自承担，因此也易导致流通性差的问题，如急于交易，则卖方难免需要让利，承担一部分税费。而未来虽然不再新增商务公寓，但存量公寓的数量也非常可观，这也将在很大程度上增加商务公寓流通的难度。
此外，由于商办类项目的主要功能并非居住，梯户比、水电、管理费等均与普通住宅有区别，如果相邻房间被用于开设经营场所，对居住体验也会造成影响。
但在住宅价格动辄数百万元的前提下，大多数处于中心城区的公寓凭借低总价、高租金的特性吸引着不少买家。在广州，总价百万元左右，中心城区和近郊有不少产品可选，例如海珠区的越秀·天荟江湾、越秀星汇海珠湾，天河区的天河云商汇，均有50平方米以内的小面积产品，同时单价也仅有住宅的三分之一左右。此类商务公寓往往依靠商业综合体而建，交通和商业配套都不会太差，能够满足大多数上班族的需求，对业主而言，进可自住，退可放租，且由于总价较低，房租便可覆盖月供的一大部分，部分公寓回报率不错。
以位于中心城区海珠区的越秀·天荟江湾为例，一套建筑面积约33平方米的小复式“双钥匙”高层单位，特惠一口价80万元，十年期贷款月供在4100元左右。一位购入了天荟江湾A1栋低层同户型单位的业主向羊城晚报记者介绍，“双钥匙”单位可将两层分别出租，目前她持有的这套“双钥匙”公寓下层已有租客入住，每月租金2000元，上层也已经挂牌，预期租金会比下层略低100元左右。
但必须提醒的是，如果是地段远离商务中心的公寓，出租情况就远不如上述的中心区公寓那样理想，一旦空置，商务公寓无论管理费还是公摊水电费都不低。
除出租以外，对于无学位需求的自住业主，公寓的吸引力也不小，一般来说ʌ